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El desalojo de arrendatario involucra diversos aspectos legales, dependiendo de la situación específica.
En primer lugar, si el arrendatario no está cumpliendo con su obligación de pagar la renta o ha incurrido en otros incumplimientos, es importante revisar el contrato de arrendamiento. Si el contrato es escrito y está firmado por ambas partes, será sencillo respaldar cualquier acción legal.
Esta lista recopila las principales resistencias y complicaciones durante el proceso de desalojo del arrendatario y un abogado especializado puede anticiparse a estos obstáculos:
Nuestros abogados pueden ayudarte a ordenar la restitución anticipada del inmueble y gestionar todo el proceso legal para condener al pago de la deuda si el arrendatario no ha pagado las rentas o los gastos comunes.
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Cuando un arrendatario se niega a abandonar el inmueble, a pesar de no cumplir con el contrato de arrendamiento, es posible solicitar un desalojo express para acelerar el proceso de recuperación de la propiedad. Este procedimiento requiere evidencia del incumplimiento, como la falta de pago de la renta o el no respeto de las cláusulas del contrato. Un abogado especializado en ley de arrendamiento puede gestionar eficientemente este proceso, evitando las resistencias comunes del arrendatario, incluso si no existe un contrato firmado o el contrato de arrendamiento es ambiguo.
La falta de un contrato escrito no implica que no puedas iniciar un proceso de desalojo. En este caso, se puede presentar una demanda monitoria de cobro si el arrendatario no está cumpliendo con el pago de la renta o los gastos comunes.
Un abogado especializado puede ayudarte a gestionar una demanda por terminación del contrato basada en la ley de arrendamiento o un juicio precario, que es una acción legal que busca recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario no tiene derecho a permanecer allí. Aunque la falta de un contrato formal puede hacer que el proceso sea más complejo, un abogado con experiencia en este tipo de situaciones puede ayudar a resolver las dificultades y acelerar el proceso.
En Chile, el tiempo que un arrendatario dispone para desalojar la vivienda depende del tipo de proceso legal:
Desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento: Si el arrendatario no paga la renta o incumple las condiciones, el arrendador puede iniciar una demanda judicial. El juez puede ordenar el desalojo dentro de 5 a 10 días después de la sentencia.
Desalojo express: Este proceso acelerado, usado cuando hay incumplimiento de pago, suele permitir que el arrendatario desaloje en 5 días hábiles tras recibir la orden del tribunal.
Juicio precario: Si no hay contrato de arrendamiento formal, el arrendatario puede ser despojado del inmueble en un plazo similar, dependiendo de la sentencia del juez.
En todos los casos, si el arrendatario no cumple, el arrendador puede solicitar la ejecución de la sentencia con la intervención de la fuerza pública.
La Ley 21.461, conocida como 'Ley Devuélveme Mi Casa', es una norma chilena que agiliza la restitución de inmuebles arrendados cuando el arrendatario no paga la renta. Permite al propietario solicitar la restitución sumariamente y obtener la entrega en plazos considerablemente menores que el juicio tradicional.
Con esta ley el proceso puede resolverse en 3 a 6 meses en casos estándar, versus los 12-18 meses del juicio de arrendamiento tradicional. La celeridad depende de la disposición del arrendatario a aceptar la notificación y de la carga del tribunal.
El contrato debe constar por escrito y estar protocolizado en notaría o inscrito en conservador. Debe establecer el monto de la renta, el plazo del arriendo y la obligación de pago. Si el arriendo es verbal, primero hay que acreditar la relación contractual por otros medios.
Los honorarios dependen de la complejidad del caso. En Infantas Abogados ofrecemos evaluación inicial sin costo para determinar la estrategia óptima y explicar los honorarios. Los costos judiciales (papel, notificaciones, receptor) son adicionales y están regulados por la ley.
Primero enviar carta notarial requiriendo el pago. Si no hay respuesta en 10 días, se inicia la demanda judicial. Con la Ley Devuélveme Mi Casa se acorta significativamente el proceso. Nunca intente desalojar por la fuerza: es ilegal y puede resultar en denuncia por el arrendatario.
La Ley 21.461, conocida popularmente como "Ley Devuélveme Mi Casa", entró en vigencia en 2022 y transformó el escenario del arrendamiento en Chile. Permite al propietario recuperar su inmueble en plazos sensiblemente menores que el juicio de arrendamiento tradicional, incluso cuando el arrendatario se niega a entregar la propiedad por no pago de rentas o término del contrato.
El procedimiento es un juicio monitorio especial regulado en el Título IV del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil (arts. 680 y ss.). El tribunal, al recibir la demanda con los requisitos cumplidos, ordena de inmediato la restitución del inmueble. El arrendatario tiene solo 10 días para oponerse formalmente; de no hacerlo, la sentencia queda firme y se procede al desalojo.
Con un contrato que cumpla todos los requisitos y sin oposición del arrendatario, la restitución del inmueble se logra en 3 a 6 meses. Si el arrendatario opone excepciones (pago, falsificación, contrato vencido), el juicio se convierte en ordinario y puede extenderse a 8-14 meses. Sin esta ley, un juicio tradicional de arrendamiento demora 12 a 18 meses en promedio.
En Infantas Abogados gestionamos la demanda, notificación, tramitación y diligencia de lanzamiento. La primera evaluación de su contrato es sin costo y le indicamos en 24 horas si su caso califica para la Ley Devuélveme Mi Casa o si conviene otra vía procesal.